Abdullah ÇAVUŞ – BİLGİ & DENEYİM PAYLAŞIM PORTALI “Bilgiye sahip olarak doğmuş birisi değilim. Öğrenmeye çalışıyorum ve Öğretmeyi seviyorum” Konfüçyüs
İlgili Yazılar
GELİR VERGİSİNE TABİ GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARI NELERDİR?
Abdullah ÇAVUŞ/Bağımsız Denetçiler Derneği Başkanı
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
KİRA; Bir konutun, bir mülkün veya taşıt gibi herhangi bir şeyin belli bir bedel karşılığında, bir süre için sahibi tarafından başkasına verilmesi, icar olarak tanımlanmaktadır.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.
Bu yazı serimizde; 2019 yılında sahip oldukları mal ve hakları kiraya verenlerin vergilendirilmesine yönelik olarak; kira gelirine konu mal ve haklar, vergiden istisna edilecek mesken kira tutarı, işyeri kira gelirinde beyanname verme sınırı, emsal kira bedeli uygulaması, beyan edilen kira gelirlerinden indirilecek giderler, kira ödemelerinde vergi kesintisi, beyannamenin verilme zamanı, vergi tarifesi, ödenmesi gereken verginin hesaplanması, ödeme kanalları ile Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyannamenin ne şekilde verileceği konularında açıklamalar ve örnekler yer almaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre, kira gelirine konu mal ve haklar şöyledir;
1-Arazi:
Arazi, sınırları yeterli vasıtalar ile tahdit ve tayin edilmiş (belirlenmiş) yeryüzü parçasıdır. 193 sayılı Kanun’un 70. maddesindeki arazi kavramı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesindeki arazi tanımını esas alır.
704. madde hükmü aynen aşağıdaki gibidir.
A. Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 12. maddesine göre arsa ve araziye ilişkin hüküm aynen aşağıdaki gibidir.
Mevzu:
Madde 12 – (Değişik: 17/7/1972-1610/7 md.)
Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir.
Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.
Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı
Cumhurbaşkanı kararı ile belli edilir. (1)
Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.
2-Bina:
1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunun 2. maddesinde BİNA tabirine ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Madde metni aynen aşağıdaki gibidir.
Bina tabiri:
Madde 2 – Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın
hepsini kapsar.
Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.
Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina
sayılmaz.
Öte yandan;Bina kavramını yapı kavramı ile karıştırmamak gerekir. Yapı kavramı, binayı da içine alan daha geniş bir anlama sahiptir. 3194 sayılı İmar Kanunu yapıyı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler olarak tanımlamıştır.
Aynı Kanun’a göre bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. Dolayısıyla her bina bir yapıdır ama her yapı bir bina olmayabilir. Örneğin bahçe duvarları yapıdır ama bina değildir.
3-Maden suları-Memba suları:
193 sayılı Kanun’un 73. maddesinde geçen maden suyu kavramı, önceleri 927 sayılı Sıcak ve Soğuk Maden Sularının İstismarı ile Kaplıcalar Tesisatı Hakkında Kanun, halen ise Jeotermal Kaynaklar ve Doğal Mineralli Sular Kanunu kapsamında kalan doğal mineralli sulardır.
Jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli sular, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bulundukları arzın mülkiyetine tâbi değildir. Kaynağa ilişkin faaliyetlerin yapılabilmesi için bu Kanuna göre ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat sahibi bu hakkını başkasına kiraya verebilir.
JEOTERMAL KAYNAKLAR VE DOĞAL MİNERALLİ SULAR KANUNUNUN 3. MADDESİNİN 7.Cİ bendinde doğal minreralli su tanımı yapılmıştır.
7) Doğal mineralli su: Yerkabuğunun farklı derinliklerinde, uygun jeolojik şartlarda doğal olarak oluşan bir veya daha fazla kaynaktan yeryüzüne kendiliğinden çıkan ya da çıkartılan, mineral içeriği ve diğer bileşenleri ile tanımlanan; tedavi, şifa amaçlarıyla da kullanılan içmece suyu, şifalı su ve benzeri adlarla anılan soğuk ve sıcak doğal suları
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 756. maddesine göre, kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Memba (kaynak) suları ise çıktığı arazinin mütemmim cüz’i (ayrılmaz parçası) sayılırlar ve arazi sahibine aittirler .
Arazi maliki kendi arazisinden çıkan kaynak suyunu kiraya verebilir.
İşte bu şekilde maden sularının veya kaynak sularının kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradının konusu olabilir.
Madde metni aynen aşağıdaki gibidir.
C. Kaynak ve yeraltı suları
I. Mülkiyet ve irtifak hakkı
Madde 756- Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir.
Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz.
Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır
4-Madenler:
Maden cevheri ya da kısaca maden, yer kabuğunda iç ve dış doğal etkenlerle oluşan, ekonomik yönden değer taşıyan minerallere verilen ad. Her mineral cevher değeri taşımaz.
Bir mineralin cevher değeri taşıması için piyasa şartları gibi birtakım ekonomik etkenlerce belirlenen Tenör değerlerine sahip olması gerekir.
6727 sayılı maden Kanunun 2. maddesine göre MADEN; Yer kabuğunda ve su kaynaklarında tabii olarak bulunan, ekonomik ve ticarî değeri olan petrol, doğal gaz, jeotermal ve su kaynakları dışında kalan her türlü madde bu Kanuna göre madendir.
Şeklinde belirleme yapılmıştır. Maddenin devamında ise madenler kendi arasında 6 ayrı şekilde gruplandırılmıştır.
Ülkemizde bu konuda MTA ve Enerji Bakanlığına Bağlı Maden ve petrol İşleri Genel Müdürlüğü faaliyette bulunmaktadır.
Arama ve ruhsatlandırmalar bu birimler tarafından yapılmaktadır.
Maden hakları, medeni hakları kullanmaya ehil T.C. vatandaşlarına, madencilik yapabileceği statüsünde yazılı Türkiye Cumhuriyeti Kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz şirketlere, bu hususta yetkisi bulunan kamu iktisadi teşebbüsleri ile müesseseleri, bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile diğer kamu kurum, kuruluş ve idarelerine mali yeterliliği bulunanlar verilir. Maden hakları gerçek veya tüzel tek kişi adına verilir.
5-Taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri:
Gerek Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki, gerekse Hazinenin özel mülkiyetindeki yerlerde bulunan taş, kum, kireç, toprak, çakıl ocaklarının işletmesine ilişkin irtifak hakkı, tapuya tescil edilmeden kiralanacak olursa gayrimenkul kiralaması değil hak kiralaması biçiminde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu gibi yerlerin işletilmesine ilişkin irtifak hakkının, bağımsız ve sürekli bir hak niteliğinde tapuya tescil edilmesi halinde ise; kiralanmalarının gayrimenkul kiralaması olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Madenler, doğada nadir olarak saf olarak bulunur. Toprakta filiz olarak adlandırılan bileşimler halinde çıkarılır ve işlenip saflaştırılarak kullanıma sunulur. Maden filizleri doğada tabakalar arasında damar ya da yataklar halinde bulunur.
6-Tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı:
Pişmiş kilden yapı malzemeleri ve çimento gereçleri sanayiinin bir alt kolu olan tuğla ve kiremit sektöründe hammadde olarak kullanılan kil ve ince milin ocaklarda çıkarılarak fabrikada kullanıma hazır hale getirilmesi işlemidir. Bu işlem sonunda inşaat sektöründe kullanılan ve aşağıda standartları verilmiş malzemeler üretilmektedir.
Üretim alanına , çeşitli yapı tuğlaları ve kiremitler girmektedir.
Tuğla-kiremit imaline elverişli topraklar kumlu kil olarak adlandırılabilir. Seramik killerinden farkları bunların demir, silis ve karbonat bakımından daha zengin olmalarıdır. Bu topraklar kil, çorak, mil, silt, lem, balçık gibi isimler altında da tanınırlar.
Bu toprakların içinde kuvars, montmorillonit, kaolinit, kalsit, limonit, hidromika, serisit, illit ve klorit gibi mineraller bulunur. Toprakların bir kısmı ise amorf yapıdaki killerden oluşur.
Kireçtaşı parçaları, jips, organik maddeler ve iri kayaç artıkları kaliteyi bozan unsurlardır. Tuğla, tarih öncesi çağlardan beri Mezopotamya ve Nil Vadisi gibi yapı taşı bulunmayan alüvyal ovalarda ikame malzemesi olarak önem kazanmıştır.
Tuğla imaline elverişli olan topraklar kiremit imaline uygun olmayabilir. Bu durumda kumlu toprakları plastikliği daha fazla olan ince tanecik yapılı killerle karıştırmak icab edebilir. Bazı hallerde de kurumaya hassas çok yağlı toprakları daha az plastik mil oranı fazla bir toprakla karıştırmak gerekebilir. Toprağın hem tuğla, hem kiremit toprağı olarak kullanılabilmesi ve ayrıca başka bir işlem gerektirmemesi, onda aranan özelliklerin başında gelir.
7-Voli mahalleri ve dalyanlar:
Voli mahalleri ve dalyanlar (Voli mahalleri; denizlerde, göllerde ve nehirlerde, balık avlamaya ayrılmış, su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engellerle çevrilmemiş tabii avlanma sahasıdır.
1380 sayılı Su Ürünleri Kanununa göre voli yeri, deniz ve iç sularda su ürünleri istihsaline elverişli, sahile bitişik ve sınırları belli su sahalarıdır Bunlar; denizlerde, göllerde ve nehirlerde balık avlamaya ayrılmış, su üstünde herhangi bir sabit veya geçici engelle çevrilmemiş tabii avlanma sahalarıdır. Dalyanlar ise denizlerde, göllerde ve nehir ağızlarında kazık, çit, taş, beton, ağ gibi suni engellerle çevrilmiş su ürünleri avlanma bölgeleridir.
1380 sayılı kanunun 2. maddesinde voli ve dalyan ile ilgili olarak tanımlara yer verilmiş olup aynen aşağıdaki gibidir.
Dalyan yeri: Bir veya mütaaddit sabit yahut muvakkat dalyan kurmaya elverişli istihsal sahalarıdır.
Sabit dalyan: Denizlerde ve içsularda su ürünleri istihsal etmek için kazık, çit, çubuk, tel, taş vaya beton ve benzeri manialarla çevrilmek suretiyle, sınırları değişmiyecek şekilde kurulan veya tabii olarak çevrilmiş su sahalarından meydana getirilen diple irtibatlı tesislerdir.
Muvakkat dalyan (Yüzer): Şamandıra, duba, tekne ve saireye bağlı ağlarla çevrilmek suretiyle kurulan su mahsulleri istihsaline mahsus tesislerdir.
Voli yeri: Deniz ve içsularda su ürünleri istihsaline elverişli, sahile bitişik ve sınırları belli su sahalarıdır,
8-Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri:
Medeni Kanunun mülkiyet hakkını tayin eden 684. maddesinde:
“Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.”
hükmü yer almaktadır.
Yine aynı maddenin ikinci fıkrası bütünleyici parçayı şöyle tanımlamaktadır:
“Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”
Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur. Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukukî ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. Bir ağacın meyvesi, tarladan elde edilen ekin, ineğin sütü ilk grup doğal ürüne, bir taşınmazdan çıkartılan taş, kum veya çakıl, orman ağaçları ikinci grup doğal ürüne örnek olarak gösterilebilir
Medeni Kanunun 686 ncı maddesinin ikinci fıkrası eklentiyi şöyle tanımlamaktadır:
“Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır.”
Görüldüğü gibi, bütünleyici parça bağımsız bir mal olarak varlık arz etmediği halde, bir şeyin eklentisi bağımsız mal olma vasfını korumaktadır.
9- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar:
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklardan kasıt, tapu sicilinde ayrı bir sayfaya tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar kastedilmektedir. Temelde bunlar da irtifak ya da intifa hakkı niteliğindedir.
Medeni Kanunun taşınmaz niteliğinde saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfa kaydını öngördüğü bu hakların arazi gibi maddi varlıkları yoktur. Bunlar aslında irtifak haklarının belli çeşitlerinden olup bir takım sosyal ve özellikle ekonomik zorunlulukların sonucu olarak bağımsız ve sürekli bir nitelik kazanan haklardır. Medeni Kanunun 998 inci maddesine göre bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz olarak kaydedilmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması koşulu getirilmiştir.
Bağımsız ve sürekli haklar, Medeni Kanunun 684. maddesiyle düzenlenmiş olan bütünleyici parça prensibine istisna teşkil etmekte, ilişkin bulunduğu arazinin üstünde veya altında ve arazinin mülkiyetinden ayrı olarak hak sahibin mülkü sayılmaktadır.
10- Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar.
Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alâmetifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar gayrimenkul sermaye iradının konusu olabilir.
İhtira beratı; patent veya icat belgesi anlamındadır. Alâmetifarika ise bir markanın logosu gibi bir şeyin kendi türündeki diğerlerinden farklılığını belirten özelliklerdir.
193 sayılı Kanun’un 70. maddesindeki parantez içi hükümden anlaşılacağı üzere ihtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.
11-Telif hakları:
Telif hakları, fikir ve sanat eserleri üzerinde bu eserlerinin sahip olduğu haklardır. 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununda eser sahibinin eser üzerinde mali ve manevi hakları olduğu ifade edilmiştir. Kanun’a göre eser sahibinin eseri üzerindeki manevi hakları; umuma arz hakkı, adın belirtilmesi yetkisi, eserde değişiklik yapılmasını men etme yetkisi ve eser sahibinin malik ve zilyede karşı hakları şeklinde sıralanmıştır. Aynı Kanun’ göre eser sahibinin eseri üzerinde işleme hakkı, çoğaltma hakkı, yayma hakkı, temsil hakkı ve umuma iletim hakkı gibi hakları vardır.
Eser sahipleri veya mirasçıları mali haklarını karşılıklı veya karşılıksız, süreli veya süresiz olarak devredebilirler. Mali haklara ilişkin sözleşmelerin yazılı olması ve devre konu hakların ayrı ayrı gösterilmesi şarttır. Bu hakların kiraya verilmesi, gayrimenkul sermaye iradının konusunu teşkil eder.
Parantez hükümden anlaşılacağı üzere telif haklarının müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır. Müellifler veya onların kanuni mirasçıları dışında kalanlar tarafından telif haklarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir ise gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.
12- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları:
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 931. maddesine göre; tahsis edildiği amaç, suda hareket etmesini gerektiren, yüzme özelliği bulunan ve pek küçük olmayan her araç, kendiliğinden hareket etmesi imkânı bulunmasa da, bu Kanun bakımından “gemi” sayılır. Suda ekonomik menfaat sağlama amacına tahsis edilen veya fiilen böyle bir amaç için kullanılan her gemi, kimin tarafından ve kimin adına veya hesabına kullanılırsa kullanılsın “ticaret gemisi” sayılır.
Aynı Kanunun 1064. maddesine göre, birden çok kişinin paylı mülkiyet şeklinde malik oldukları bir gemiyi, menfaat sağlamak amacıyla aralarında yapmış oldukları sözleşme gereğince, hepsi adına ve hesabına suda kullanmaları hâlinde donatma iştiraki vardır. İşte bu gemi ve gemi paylarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır.
13- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
Motor kuvveti ile hareket eden, yolcu yük ve sair eşya taşımaya yarayan vasıtalar motorlu nakil vasıtalarıdır.
Tekerlek üzerinde hareket eden ve çekici niteliğinde olan vasıtalar cer vasıtalarıdır. Bunların dışında kalan her türlü vasıtalar ise kompresör, buldozer, dozer, ekskavatör, beton karıştırılması ve dökülmesi makineleri gibi makinelerdir (Atabey, 328). Bu araçların kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradının doğurur.
KAYANAK : GİB PORTALI KİRA GELİR REHBERİ
